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口述
松江改革开放
KOUSHU SONGJIANG GAIGE KAIFANG
(1978—2018)

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做好土地文章，守护农民利益
做好土地文章，守护农民利益

松江新城开发建设中的投融资创新和突破问题，简单地说，就是政府推
动市场运 作。

在中国目前乃至将来一段时间内，城镇化、城乡一体化在很大程度上还
是做土地文章，松江也不例外。所谓做好土地文章，实际上就是把土地变为

城市发展的资源资本和融资手段。当然，其核心是农民不能变穷而要变富。

所谓投融资创新和突破，就是城市建起来，政府不能背债，企业不能倒下，
原住民不能无业。这一点，松江做到了。回首十几年，新城高楼栋栋崛起，

老原住民喜笑颜开，政府没有背上债务，造城企业发展壮大。这一局面靠的

是什么，靠的是政府的有形之手制定开发规则，保护原住民利益，守住规则
红线，管好土地收益。而市场的无形之手是土地和项目的价格竞争，开发建

设的主体企业化管理，项目经营管理的优胜劣汰，地租级差的市场化形 成。

那么，具体的要素是什么呢？可以总结这么几 条：
一是多元化投资机制。在新城建设之初，政府就敞开胸怀，欢迎国企、

民间、海内外各种资本来参与新城建设。尤其是请了上海多家大型国有企业

前来参与新城建设，使得松江新城由原来的松江开发变成上海乃至全国来建
设，说得再大一点是全世界参与新城建设。这就形成了一个很大的资金盆 地。

二是充分用好土地级差优势。我们特别注重通过土地级差优势来梯度开
发和培育土地的期权增值。就是说，在开发过程中注重规划的前瞻、设计的

精细、热点的营造、业态的规划、物业的品牌。比如通过泰晤士小镇的深度

设计，植入欧洲几百年来所形成的居住、生态、节能、环保等理念，使得这
个区域迅速成为全市社区开发的亮点。通过这个亮点的精心培育和周边区域

的综合地价评估，把土地与项目深化设计以及业态策划的捆绑，或者说是套

餐式的上市推介，使土地的价值最大化，最终带动新城投资强度的提升。此
后，松江新城大量区块都是经过前期深度培育，带图纸进入市场。例如广富

林周边土地的快速增值，就是通过广富林文化的热点培育及中心区的精品打

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