主持人：欢迎各位嘉宾的到来，节目的开始，先请各位嘉宾介绍一下各自的工作职责范围。
戴军：城市更新主要还是围绕居民关心的、与切身利益相关的老旧住房更新改造、既有多层住宅加装电梯这些民声需求为导向开展的一系列工作，从而达到有效改善居民的居住条件，提升居住品质，使百姓有更多的获得感和幸福感。
朱海斌：物业科主要是负责全区各类房屋物业管理的监督管理工作，组织协调住宅小区安全管理、垃圾分类、文明创建、综合治理等；负责指导和监督各街镇做好业主大会和业主委员会的相关工作、开展物业管理业务培训；负责区内物业服务企业和从业人员的监督管理，推进本区物业服务市场健康发展等工作。
主持人：新的一年，我们在开工开学的序曲中开启新的目标、计划和展望，先来说说我自己今年的目标吧，那就是早日装修好新房子搬入新家，那说到房子，今天房管局来了两个科室的两位嘉宾，相信大家和我一样，对房子的新政也有特别关注，那么接下来，就请戴科长和朱科长分别说一说各自分管的工作今年有哪些计划？
戴军：2022年，我们城市更新本着“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念，坚持人民至上的原则，一如既往地做好民声这张答卷。一是完成60万平方米老旧住房更新改造工作；二是既有多层住宅加装电梯工作再上新台阶。
朱海斌：今年我们主要围绕深化新时代“美丽家园”建设、物业服务实效测评、优秀物业评选、售后房等四类房屋达标考核奖励、“最美物业人”评选、探索酬金制物业计费方式以及开展相关的培训等。
主持人：刚刚听完了各位的介绍，大家都分享了新一年的工作方向，那么重点目标有哪些，请各位嘉宾具体来说一说，关于旧住房修缮工作这块，今年的计划目标和重点是什么？
戴军：先说一下“十四五”的总体目标计划，“十四五”期间我们把2000年以前建成的、建筑结构较差、使用功能不完善、配套设施不健全、居民有更新改造意愿的老旧小区做为重点。
通过前期调研排摸，已建立起“十四五”松江区旧住房修缮改造项目库，共计约300万平方米。改造计划项目库已经五届区委书记专题会议及区政府常务会审议通过，作为“十四五”期间年度修缮计划依据，逐年安排实施。2021年我们已完成60万平方米的老旧住房更新改造任务。
2022年，我们结合各街镇上报计划和现场实地查勘情况，从实际出发，聚集重点，以“从未修缮过的项目优先、居民急难愁盼优先、新城范围优先、规模化加梯优先”为基本原则，结合区政府实事项目，全区计划推进老旧住房更新改造项目60万平方米，有关项目均已列入“十四五”松江区旧住房修缮改造项目库中。
2022年城市更新改造工作中，我们把“创新”的治理理念贯穿旧住房修缮全过程管理，将房屋修缮、社区改造、城市更新有机整合。主要有三个亮点：
一是理念的创新。今年我们拿出两个更新改造项目申报参加“第二届上海市旧住房更新改造设计方案评选活动”，在全市范围内征询设计方案，这次征询松江两项目有近30家设计单位参与，其中还有国外设计单位参与，通过方案评选的形式，集思广议，海纳百川，使我区旧住房更新改造设计理念得到创新，以高水平设计引领高质量建设，让群众感受到有创意的城市改造。
二是内涵的创新。原来的住宅修缮可以说是头痛医头，脚痛医脚，房屋本体哪坏了哪有问题就修哪，改城市更新以后，内涵一下扩大，打通生命通道、增设电梯、立体机械停车位、充电桩、管线入地、雨污混接改造、智能快件箱服务场所、灯光亮化、预留居家养老监控系统管线等等都是我们的修缮科目，根据这些科目，我们从小区的实际情况出发，有针对性地实施居民最需要的科目，打造“智慧小区”、“海绵小区”，构建社区生活圈。为小区居民提供安全、舒适、便利的现代化和智慧化的生活环境。
三是机制的创新。为进一步满足群众新需求，解决居民生活新问题，顺应城市治理新趋势，22年我们在修缮过程中采取需求导向，在修缮工程中实行“菜单式”管理。充分征询居民对拟实施项目的意见建议。设计方案完成后，组织属地街镇、居委会、业委会、居民代表等召开方案评审会，对项目整体设计方案进行评审，对实施内容实用性等进行综合统筹评估，切实提高居民的参与度和获得感。
主持人：去年的节目中，我们也有聊到一些小区的加梯工作，那么今年将会有哪些推进，预计将有多少小区受益？
戴军：加装电梯工作，是改善老年人出行、提升居住品质的现实需要，更是人民城市理念的生动实践。截至目前，我区既有多层住宅加装电梯工作累计启动业主意愿征询门洞数量1272个，已通过业主意愿征询105个门洞，其中签约69个门洞，竣工21台。泗泾镇大名公寓15号门洞、方松街道赛杰苑120号门洞、中山街道红宾院9号门洞是我区首台现场拼装式、整体装配式加装电梯和首台平层入户电梯，实现三个松江“第一”。今年我们将根据市级层面后续下达的目标任务，结合属地街镇征询开展的情况，坚持党建引领，完善配套机制，凝聚各方力量，加强宣传造势，全力以赴推进既有多层住宅加装电梯工作。主要将做好以下几方面工作：
1.主动跨前，探索“规模化加装”试点工作推进。结合2022年度旧住房修缮计划，将加装电梯意愿征询纳入修缮意见征询中，在修缮施工时，同步对加装电梯的楼道进行环境设施改造，开展“美丽楼道”建设，以提升低楼层居民的获得感。
2.齐抓共管，完善加梯后续管理等各类流程环节。结合市里文件精神，在前期流程实现规范化、标准化的基础上，落实项目设计、施工、安装等单位质量安全责任，以加装电梯竣工后管理为重点，完善加装后运行维护管理长效机制，计划研究制定《松江区加装电梯建后运维管理制度》。
3.保障民生，落实财政补贴资金及时到位。随着2021年大量加装电梯竣工验收、交付使用，使居民切实感受到了加梯带来便利性。2022年，我们将积极协调财政、建管、市场监管等部门，走好加梯“最后一公里”，确保各项财政补贴资金前置条件及时到位，让群众尽早拿到财政补贴资金，进一步增强人民群众满意度、获得感。
4.宣传引导，形成“比学赶超”加梯浓厚氛围。加梯目前最大的阻力是部分居民对加装电梯仍存疑虑观望情绪。在加梯意见征询等环节，即便加梯业主表决达到规定比例，但部分居民仍存反对声音，继而影响加梯进度。为此，我们将充分发挥基层党组织的力量，坚持党建引领，站高谋实、迎难而上，做好居民思想工作，“比学赶超”推进加梯进程。
主持人：好的小区管理，离不开物业的辛勤付出，在我即将入住的小区业主群里，我经常发现有业主对物业吐槽的，也有表扬的，作为物业的行业主管部门，今年又有哪些新的举措？
朱海斌：好的，主持人，今年要做的工作很多，我就挑几项谈一谈：第一个是，深化新时代“美丽家园”建设，根据市级下达的指标，结合松江实际，我们准备制定并下发新一轮“美丽家园”三年行动计划（2021-2023），完成今年松江区建设“美丽家园”指标分解，前段我们已经做过意见征询，现在正在对一些指标进一步细化。
第二个是，物业服务实效测评，也就是对物业服务企业的考核，这个我们对2022年实效测评体系进行了修订，邀请市协会和街镇及部分物业服务企业进行了座谈调研，目前对部分指标还要进一步细化和量化。
第三个是，探索酬金制物业计费方式，目前国内基本还是采用包干制的计费方式，我们准备根据最近住建部和市房管局下发的关于酬金制计费方式文件精神，结合松江实际，搞好调研，这项工作我们已经着手在做了，下一步就是抓好几个试点，再分步推进。
另外就是通过前面提到的优秀物业评选、四类房屋达标考核、“最美物业人”评选和开展相关的培训，来提高物业服务质量，提升物业服务水平，为我们松江业主营造一个真正宜居安居的环境。
主持人：我们也了解到啊，现在“三美建设”推进得如火如荼，那么我们房管这边今年对于新时代“美丽家园”建设有什么具体的动作吗？可以跟我们聊聊吗？
朱海斌：主持人好，是这样的，上海市的“美丽家园”建设已经推进到第三轮了，前两轮分别是2015-2017、2018-2020，新一轮的美丽家园三年行动计划（2021-2023）已经下发了，根据市房管局、市精细化办的要求，我们将以“松江新城”建设为契机，以不断满足人民美好居住生活需要为出发点，以推动解决住房民生领域发展不平衡、不充分问题为切入点，补短板，强弱项，纾解民生痛点，打通治理堵点，回应社会关切。按照构建“党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑”的社会治理体系的要求，在住宅小区基层治理层面，形成居民区党组织为核心，居委会、业委会、物业服务企业协同运转，多元共建、共治共享的综合治理格局，助推市域治理体系和治理能力现代化，不断增强市民群众获得感、幸福感、安全感。同时等市局下达了2022年松江区的具体指标后，我们会进行2022年松江区新时代“美丽家园”指标分解，然后召开区级层面的推进会，对指标涉及的相关单位下发任务书，并布置2022年工作任务。
主持人：刚才朱科也提到了今年要开展松江区物业服务实效测评工作，那这个实效测评的具体内容是包含哪些呢？
朱海斌：物业服务实效测评是对全区所有已实施物业管理的住宅小区，通过分级、分层、分类的方式，对小区物业基础管理、保洁服务、安全巡查、秩序维护、绿化养护、设备管理、居民满意度、对小区重点工作协同配合等方面实施评测。采用第三方评测机构、属地街镇、区房管局三个维度，其中第三方评测机构的评价占比50%、属地街镇的评价占比30%、区房管局的评价占比20%，同时设置奖惩激励的“一票否决”重大扣分项及加分专项。依据三个维度评价主体的评测得分，按占比合并计算出每季度各住宅小区的总得分，评测结果计划采用分级评价等级制，分为“示范”、“满意”、“达标”、“不达标”四个等级。
主持人：那这个测评结果出来了，对于我们小区的物业管理这块有什么作用吗？
朱海斌：根据每年度达标考核结果，实施“红名单”的正向激励和“黑名单”的负面惩戒管理。“红名单”主要是结合每年开展的优秀物业评选，加大对优质物业服务企业和项目经理等一线物业员工的激励机制；“黑名单”主要是针对测评结果为“不达标”的住宅项目及承接服务的物业服务企业，由区房管部门列入行业重点监管对象，并会同属地街镇对相关物业服务企业进行约谈，明确整改措施。同时年度排名结果将作为旧住房更新改造、美丽家园示范点建设、优秀物业评选、日常监管、物业服务项目招投标、物业服务行业专家选聘等工作的重要依据和参考。
主持人：的确，在全区开展物业服务实效测评工作是很有必要的，可以更好地促进物业服务企业健康发展。那么对于酬金制我也很好奇，这种计费方式是怎么操作的？跟包干制有什么区别吗？
朱海斌：根据《上海市房屋管理局关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知（沪房规范〔2021〕15号）》的要求，今年计划探索在全区层面推广酬金制计费方式。酬金制物业服务计费方式是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业应当与建设单位或者业主大会在物业服务合同中约定物业服务内容、标准、收费标准、交费时间、酬金以及物业服务资金使用管理、资金结余或者不足的处理方式、物业费的税费等具体内容。包干制是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用的，简单来说属于自负盈亏的模式，而酬金制就相对有保障，是提前约定好的，更符合我们一直提倡的“按质论价、质价相符、优质优价”的物业消费理念。
主持人结束语:感谢本期做客嘉宾，也感谢您收听本期《直播松江》节目，如果您有什么急难愁事，欢迎您留言上海松江，与我们进行互动。如果您在收听节目过程中，对嘉宾有需要咨询和答疑解惑的，也欢迎参与我们的节目热线37683768。本次节目编导、主持明子，导播，技术吴秋依，感谢您的收听。
视频直播回放：【直播】夯实基础、强化保障，本期对话民政、房管、高校！|虎虎生威开新局