2024年临近尾声，太平洋房屋九亭店店长金超粗略计算发现，自己带领着团队，在过去短短一个月里，创下了90万元佣金的业绩。“想过楼市会回暖，但没有想到这么明显。”金超坦言，这是今年以来，门店交出的最好的一份成绩单。

受楼市新政影响，松江作为上海房地产市场的“主力”，外环外的二手房成交量持续攀升。根据上海太平洋房屋数据显示，从今年10月开始至今，二手房成交量已达3500套左右，仅10月成交量，环比增长61%。其中，300万元以下和300万元-500万元价段的房源更是吸引了50%以上的客群。

从过去的低位运行到眼下的明显热度，两个月的时间里，松江的楼市到底经历了怎样的变化？现在买房的人更看重是什么？近期，记者进行了一番走访。

外环外优质二手房有吸引力

不久之前，在金超的推荐下，客户李女士将自己在上海的第一套房选择在了位于九亭镇的贝尚湾小区。而在整个国庆期间，她都沉浸在自己提前拥有了购房资格的喜悦之中。9月底出台的“沪七条”直接缩短了非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，让更多像李女士一样的非沪籍居民的购买力得以充分释放，外环外区域的刺激效果显著。“本来就一直在关心楼市，这一次新政下来，我就直接出手了，没有什么好犹豫的。”李女士说。

谈起选择松江的原因，李女士直言，除了新政影响，松江部分二手房本身的价格优势也很关键。李女士告诉记者，她原本计划再过几年在市中心购房，但实地看房后发现，在预算有限的前提下，在市中心买到心仪住房的概率较低。“后来我就发现，九亭这里距离市中心也就几站地铁，而且小区环境也好，周边配套齐全，更关键的是，价位在我能承受的范围之内，性价比真的很高。”

金超告诉记者，在今年下半年的购房群体中，非沪籍的客户人数明显增加，而在这批刚需客户中，“性价比”则是购房者口中频频出现的关键词。“不仅是指一个合适的房屋总价，客户考虑更多的还在于交通是否便利、有没有学区等问题。”他向记者展示了一组最新的统计数据，数据显示，10月松江二手房的成交量为1973套，比9月多了近一倍，金超所负责的九亭板块成交量更是全区之最。“很多非沪籍居民购房的预算一般都集中在300万元-500万元之间，这样的价格在市中心或许只能买到‘老破小’，但如果把买房位置选在郊区距离地铁站更近的地方，既能满足他们对交通的需求，也能有更充足的资金满足客户对于小区环境、学区等资源的要求，整体而言，性价比就会很高。”金超说。

心态趋稳，议价空间逐步缩小

从事多年房屋销售的小夏告诉记者，10月确实是松江房地产最火热的阶段，几乎每家中介公司的咨询量、带看量都在翻倍增加，“我记得10月最厉害的一天，整个松江成交了120多套二手房”。只是，在10月汹涌的成交潮中，成交价格却并没有水涨船高，甚至部分板块的二手房依然存在降价现象。

小夏以她手中一套位于松江老城的房产举例，从今年年初开始挂牌，到10月中旬都没有找到合适的买家。“房子的地理位置一般，但挂牌价也在300万元以上，现在新政出来后，首付比例、贷款利率都降了，客户手头的流动资金更加充足，同样有300万元，选择更新板块的小区也是情理之中。”在小夏的建议下，房东最终选择了低于挂牌价15%的价格才得以顺利售出。

在小夏看来，外环外鲜少有二手房因为新政而出现涨价的情况。“一来，现在买房的刚需客户居多，出手更为理智；二来，房源数量也上来了，供应量提升，价格就很难上去了。”小夏说。她以一套挂牌400万元左右的老城区房子举例，如果没有明显的优势，房东往往都会留出几十万元的议价空间。

不过，记者在走访过程中发现，随着11月18日上海宣布取消普通住房和非普通住房标准后，松江的二手房市场也有一些新趋势出现。有中介在朋友圈发布房源信息时会明确标注“不议价”，也有的中介坦言，在和房东谈判过程中，房东的心态已经越来越好，而可以商议的价格空间也逐步缩小。

豪宅迎来新机遇，改善类产品需求稳健

受到此次调税政策影响最大的，莫过于上海的豪宅市场，有公开信息显示，2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”，占比接近六成。

中心城区豪宅市场热度走高，松江千万级别豪宅表现也不俗。据数据统计，在10月的二手房成交量中，豪宅类产品（即1000万元及以上产品）的成交量占比为20%，排在前面的则是占比为31.18%的300万元-500万元产品，以及占比为22%的90万元-100万元产品。

资深中介小宋表示，上海取消普通住宅和非普通住宅标准后，直接降低了豪宅的市场交易成本，而这一拨选择在松江购买千万级别豪宅的人群中，不仅有投资考虑，更多的则是满足家庭置换改善的需求。“豪宅本身就处于城市的核心地段，加上其在市场上具有稀缺性，在新政推动下，只要预算充足，那么，无论是自住还是投资，都是很好的选择。”小宋说。

不过，相比千万级的豪宅类产品，价格区间在700万元-900万元的松江二手房源显得人气稍逊。在上月全区总成交量中，该类型产品占比为10%。对此，小宋表示，虽然此次新政是真真正正帮助购房者省下了购房成本，可在实际操作中，有700万元-900万元预算的客户往往会更偏向市中心的位置，因此，在该价位区间，外环外的二手房“遇冷”也是意料之中。

值得一提的是，有业内人士分析认为，市中心中高端楼盘的活跃表现也对外环外项目起到带动作用，未来松江二手中高端楼盘的回暖依旧可以期待。