随着城市化进程的加快，农村集体资产也成倍增长，作为全国第二批小城镇试点，实行有效监管的同时，如何更好地让农村集体资产保值增值，成为小昆山镇关注的重点。近日，小昆山农村集体资产运营单位创新管理模式，借智商业房产市场专业平台“对症下药”，规范和优化管理，促进农村集体资产保值增值。

    问计于市场专业平台

    距小昆山镇政府东北2公里处的平原街是该镇的动迁安置房配套商业街区，这里餐饮、零售商铺云集，崭新的店面装潢、整洁的街区环境、完善的物业服务让这里成为小昆山的精品商业街。

    然而，3个月前，这片商业房产的运营方小昆山镇资产公司仍在为如何更加有效地利用这份经营资产，促进集体资产保值增值而犯愁。“我们从2016年开始经营这些门面，起初是我们自己对外散租。”资产公司总经理徐向红说，因为没有房地产租赁专业人员和专业管理团队，招商资源有限，租户的实力和交租及时性难以保证，导致街区的可持续发展存在一定困难。

    怎样更好地用好、盘活这些资源？近来，资产公司与规模型商业物产运营单位保利城市建设服务有限公司合作，由保利将平原街与临近的翔昆苑沿街商铺共计17129平方米整体租下，打造集餐饮、休闲、娱乐、社交功能于一体的精品商业街区。

    “租金每3年递增，保证了集体资产持续稳定的收益。”徐向红说，这样的“打包运作”不仅利于补足市场运作能力短板，还有望收获一个业态更全、层次更高的精品商业街。

    专业的人干专业的事

    借智市场化的专业平台，在小昆山镇的商业现状下，是否有必要？据专业的市场分析，随着商业体的增加，未来该区域的商业竞争将愈发激烈。其中，距平原街约800米的商业综合体中惠棠里汇集了日常购物、休闲娱乐、生活配套、餐饮服务、亲子教育等多种业态，并引进了世纪联华、麦当劳等品牌商户。除此以外，还有相距1公里的路劲佘山院子商铺以及相距500米的翔昆苑四期商铺，它们均是平原街和翔昆苑沿街商铺的有力竞争对手。

    为此，保利提出引进品牌商户，提升商业街档次，并利用节庆活动提升商铺亲和度，助力平原街和翔昆苑沿街商铺“突围”。

    在保利看来，平原街和翔昆苑沿街商铺的商户经营同质化现象较为严重，小吃店、房产中介、汽车行、水果店等商户居多，商业定位不明，无特色商业吸引客流，且存在商业街气氛不浓、停车位紧缺失序等问题。

    于是，保利“对症抓方”，计划引进亲子托育、精品超市、特色小吃等行业的知名品牌，通过引流网红店和上海老字号，发挥主力店“领头雁”作用，吸引更多消费者。目前，肯德基、85度C已成功引进，预计今年国庆节前能够开张，其他接洽的品牌还有星巴克、必胜客、叮咚买菜等。

    鉴于平原街和翔昆苑沿街商铺都是动迁安置小区的配套商铺，主要服务文景苑、翔昆苑、平复苑三大动迁安置小区6000余户居民，并辐射南面的工业区，地理位置成为该地段商铺发展的最大优势之一。对此，保利计划，在重要节庆期间举办相对应的活动，以吸引周边居民参与，让商业活动更好地融入居民的生活，提升亲和度。

    对于停车位紧缺等商业配套问题，保利称，鉴于之前沿街车位被无序利用，将通过设置道闸等方式，规范停车位管理，满足顾客停车需求。

    借力绝不意味着放手

    引进市场专业平台，对于运营方来说，绝不意味着可以当“甩手掌柜”。“盘活资源的同时，我们也要管好资源。”徐向红介绍，根据合作协议，保利引进的商铺需要在资产公司备案，双方成立工作小组定期关注商户的经营情况，并邀请相关部门对商业街规范经营“把脉问诊”。

    “原来我们管理商铺的人力可以节省出来，集中精力管理其他集体资产。”徐向红介绍，目前小昆山镇的主要经营性资产包括商铺、厂房、写字楼三大块，前些年，通过多元投资、只租不售、行业引进负面清单等措施，促进了集体资产的发展壮大。2020年，实现资产总收益9180万元。与此同时，农民集体资产份额股金也实现了质的飞跃，从2015年的4元每股增加到2020年的24元每股。

    在此基础上，农村集体资产还将持续保值增值。“我们要借脑借智，还要积极练好内功。”徐向红表示，节省的人力将更多地投入到厂房、写字楼等资产的运营管理中，通过基础设施改造、管理优化，提升厂房、写字楼的潜在价值，同时更要勤跑腿，做好招商引资工作。