中山街道平桥居民区由13个零星小区和1个封闭式小区组成，物业公司有5家。其中规模性小区乐莫苑由犇舟物业服务，周边的零星小区如中山东路32弄、环城路111、113号、方塔北路182-186号等，这些零星小区在地理空间上不封闭，大都由松盛、御潮、茸盛3家物业管理，先天硬件条件差，建筑面积少，物业收费低，加上近几年人工费的上涨，物业公司出现连年亏损情况，无法支撑足够的物业服务和管理人员，导致“四保”服务缺失，大多只有保洁和保修，导致服务质量更是参差不齐。又因为小区规模较小，无法成立业委会，小区自治管理缺失，居民基本依赖居委会，从而形成了低价低质的恶性循环，零星小区物业公司管理难度和亏损情况也越来越严重，部分物业公司萌生了想退出小区服务的想法。再加上小区停车基本不收费，无公共收入，没有维修资金，小区内的维修改造全部依赖政府的资金，导致小区环境改造提升等存在较大难度。

（一）充分酝酿、深入调查，为积极探索奠定基础

平桥居委会对13个零星小区进行了走访询问，对居民居住环境状况和需求建议有了初步了解，“要不要换物业”、“换什么物业”、“怎么换物业”，居民也对更换物业事项充满了兴趣和期待。居委会积极同松盛物业、茸盛物业进行了沟通，得知他们经营情况常年亏损，收到他们申请退出的报告后，马上联系街道城建中心共同开会探讨街坊式物业管理的可行性，并着手启动物业选聘程序。

（二）广泛征询、持续推进，形成规模性成片管理

平桥居委会积极试点推进中山街道提出的社区街坊式管理新模式，指导零星小区中山东路32弄、方塔北路182-186号、环城路111,113号小区成立自管小组。由街道自治办、城建中心指导，居委会组织，经过楼道张贴公告，对更换小区物业进行业主征询，最终通过率达80%以上。3个零星小区的物业成功于7月6日在平桥居委会会议室完成新老交接工作，由犇舟物业“以大带小”试点进行物业服务。

而在第一阶段三个小区物业更替后的1个月内，环城路115弄和117弄小区也提出要加入街坊式管理中，经过与原物业沟通，平桥党总支也迅速启动物业选聘工作。经过选聘方案的公告、物业服务合同的公示、征询居民物业选聘的意向和最终表决结果的公告，于2023年9月25日完成了街坊式管理第二阶段工作。至此平桥居民区，方塔北路以东，环城路以南，环城路以西，中山东路以北这块片区，共计有5个零星小区退出，从原来的松盛、茸盛物业改选成了犇舟物业，实现了成片式的管理模式。

（三）以大带小、精细管理，以资源共享赋能治理

平桥居民区通过三个步骤探索零星小区街坊式新管理模式，从而实现依靠大社区带小社区的管理方式，有效地缓解和解决了居民的大量生活投诉。如以前零星小区没有保安，现在大社区的保安巡逻队，分批分时巡逻零星小区，在没有增加用工成本的情况下，增加了巡逻范围，为居民多加了一层的安全保障。在物业办公点配置物业保修人员接受附近零星小区居民24小时抢修需求，物业还印制了应急联络卡，印有抢修、物业管理处、保安室等紧急联络电话发放给居民。物业还通过增加远程智能设施，代替人工值守，有效改进了工作方法，加强了服务效率，居民也得到了实惠，享受到了更好的服务。

街坊式物业管理模式既可以辐射规模性小区周边的零星小区，提高物业公司服务效率，也有利于降低物业运营成本，提高居民的生活质量。同时，这种新模式也有助于加强邻里之间的沟通与互动，促进社区的和谐发展，为构建“美丽家园”添砖加瓦。

平桥居民区借助中山街道出台的《零星小区自治管理导则》，深化党建引领，发挥业主自治和多方共管的治理合力，探索社区街坊式管理机制，街坊式物业管理模式既可以辐射规模性小区周边的零星小区，提高物业公司服务效率，也有利于降低物业运营成本，提高居民的生活质量。同时，这种新模式也有助于加强邻里之间的沟通与互动，促进社区的和谐发展，为构建“美丽家园”添砖加瓦。