编者按

 

实施城市更新行动，是贯彻落实党的二十大精神，加快转变超大城市发展方式的重要举措，也是落实习近平总书记关于城市工作重要论述的内在要求。

近日，由中共上海市松江区委党史研究室联合松江区建设和管理委员会、松江区融媒体中心共同编撰的《口述松江城市更新》一书正式出版发行。

为持续宣传改革开放特别是十八大以来，松江在城市更新领域的创新、实践与成就，即日起，“云间青史”微信公众号、“上海松江”APP共同推出“口述松江城市更新”专栏，围绕31个重大主题，通过37位具有代表性的城市更新参与者、见证者饱含真情实感的讲述，将人民城市建设的抽象政策转化为具体故事、将松江城市发展的宏观规划落脚到民生冷暖，为市民群众留下珍贵记忆，也为未来城市更新提供有益参考。

 

塔汇“城中村”的蜕变之路

 

口述：翁雷均

采访：王梅

整理：王梅

时间：2025年8月5日

 

 

翁雷均：1967年1月生。现任松江区石湖荡镇党委书记。

 

城中村，狭义上是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，或全部、大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，又称为“都市里的村庄”；广义上是指在城市高速发展进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

事实上，即便是上海这样的大都市，也不乏“被城市包围的村落”。在松江区石湖荡镇就有一个叫“李塔汇”的“城中村”板块。如今，伴随着“城中村”改造的推进，这里的面貌正在发生改变。从破旧的“城中村”转变为宜居宜业宜游的幸福社区，每一步都凝聚着无数人的努力与期盼。而我，也有幸参与见证了这里的变化。

 

缘起：老镇遭遇困境 改造势在必行

上海作为全国城乡一体化的探路者，早在20世纪80年代就开始了探索。在这个背景下，松江县委、县政府提出了“三个集中”，即“农田向规模经营集中、工业向园区集中、农民居住向集镇集中”。城市的快速扩张也带来了“成长的烦恼”——被城市包围的村落逐渐沦为“城中村”，房屋老旧、设施落后、环境脏乱、安全隐患频发等问题逐渐凸显，居民生活品质与城市发展形成鲜明反差。

放眼整个上海，郊区和乡村面积约占陆域总面积的85%。乡镇地区不仅是建设全球城市核心功能的重要承载地，也是提升城市能级和核心竞争力的战略空间。2001年，石湖荡镇在撤石湖荡、李塔汇镇的基础上建立，按照2009年“两规合一”的要求，石湖荡镇SJS50002单元控制性详细规划于2015年得以批复，城市开发边界线进一步明确。在此期间，唐明路以北工业区发展较为迅速，靠近此区域的村民建筑也比较集中。虽已明确甘德路以北的住宅规划用途，但由于石湖荡镇财力有限，安置房及商品住宅开发建设工作难以有效推进，造成了城镇建设集中于云礼路以北的老镇区域，塔汇等地块呈现出基本包围式的“城中村”现状，改造的必要性、迫切性日益突出。

2019年年底，我到石湖荡镇工作，担任镇党委书记。2020年，上海市政府第二批“城中村”改造项目推进，石湖荡镇申报了李塔汇“城中村”改造项目。2021年9月，我们下定决心启动“城中村”改造，项目东至辰塔路，南至甘德路，西至油墩港，北至闵塔路，紧邻松江新城南侧，距离9台23线规模的上海松江站客运枢纽，直线距离仅约4千米。

然而，受二级水源保护区的限制，这个项目最初并未获批。好在有市生态环境局和各相关部门的大力支持，项目最终得以实施。2023年8月30日，项目正式开工建设。从图纸到落地，实属不易。

作为松江区新一轮“城中村”改造的首个落地项目，本次改造开发总面积约451.6亩，规划总建筑面积约76.1万平方米，预计总投资86.48亿元，开发建设周期为6年，分四期进行：一、二期为政府回购的动迁安置房，三期为商品住宅，四期为商业商办。一期安置房占地153亩，总建筑面积29.8万平方米；二期安置房占地114亩，预计总建筑面积19万平方米；三期商品房占地118亩，容积率为1.6；四期商业12亩、商办35亩，容积率为2.0；公建配套19亩。

2025年2月13日，上海市委书记陈吉宁同志到松江调研，提出了“四个区”的功能定位，特别是松江要打造“现代化松江新城建设样板区”。整个松江新城约158平方千米，石湖荡镇有2.7平方千米纳入其中。因此，在该功能定位的引领下，石湖荡镇的“城中村”改造项目，将依托松江新城建设和松江枢纽的区位优势，利用枢纽多式联运，形成生态科创办公、创意文化等产业集群。随着改造项目的实施，区域将发生翻天覆地的变化，当地村（居）民生活居住环境也将大为改观。

 

塔汇“城中村”项目效果图

 

破局：直面发展难题 找准突破改造

“城中村”改造难题不少，关键要找准突破口。

塔汇地区的老房子大多是二十世纪八九十年代老百姓自建的宅基地房，这些砖木结构的房子经不起风雨侵蚀，时间一长，墙皮脱落、屋顶漏雨是常态，更让人揪心的是还存在火灾隐患。改造的第一步，就是要让村民住得安心。首期规划建设的一期安置房共2296套，充分考虑实用性，户型设计分60平方米、80平方米、105平方米，采光特别好。每栋楼还专门设置了残疾人坡道，连楼道扶手的高度都经过反复调整，只为让行动不便的居民住得舒心。如果运气好的话，一户人家可能抽到同一楼层，几个户型的房子都能拿到。我记得当初开动迁动员会，一位村民激动地说：“等了十几年，终于看到希望了！以后下雨再也不用拿盆接水了，我们也可以住上高楼了。”

 

塔汇老旧房

 

塔汇区域内既有塔汇居民区的居民，也有金胜村、东港村的村民，还有工业区的租客。实施改造之前，我们曾做过调研，周边工业区租住在这里的租客多达2000多名，管理难度特别大。过去在这里，“脏乱差”是标签，垃圾随意堆放，夏天蚊蝇滋生；排水管老化，一场大雨就能让街道变“河道”。改造中，我们彻底升级地下管网，新建雨水排水系统，确保“雨停路干”；引入天然气管道，告别“扛罐上楼”的历史；推行智慧垃圾分类，增设环保驿站，让环境整洁成为常态。

更让人眼前一亮的是绿化规划。社区绿地率不低于35%，楼间空地种满香樟、桂花，更配有近6500平方米的公共绿地，让居民“推窗就能见绿”。这里不仅是住的地方，更是能散步、赏花、呼吸新鲜空气的生态家园。

搞好公共服务配套，打造“15分钟幸福生活圈”也是“城中村”建设的重要内容。曾经的塔汇，公共服务配套薄弱，区域内商业、社区设施等严重不足，居民生活不便。改造后，我们以安置房为核心，布局“15分钟生活圈”，步行即可到达育新路社区文化活动中心、延寿路新建社区卫生服务中心，后者就在动迁安置小区对面，可提供180个床位，老百姓今后就医非常方便。另外，松江二中附属浦南实验学校将于2025年9月挂牌，李塔街也将变身为风情商业街。这些年，塔汇区域的老百姓总是抱怨，我们这里啥也没有，生活非常不便。而今，眼见动迁房已经建好了，大家都激动地想进去看一看，也迫切希望周边的配套能跟上。老百姓所期盼的，也是政府部门期盼的，现在我们正在抓紧制定安置方案，让大家伙尽快住上新房。

 

松江二中附属浦南实验学校

 

“城中村”改造，不光要实现“安居”，还得让老百姓“乐业”。因此，我们设想依托上海松江站的优势，引入生态科创园、创意文化街区，打造产城融合示范区。前期排摸显示，塔汇“城中村”项目北侧和东侧周边有377户实体企业，这为附近的老百姓提供了就业的可能和便利。同时，像海尔、鹰峰电子、中核法马通这些央企名企的入驻，也带来了就业机会。此外，借助线上电商平台，本地特色农产品走向全国、文旅项目吸引游客的同时，也带来了不少商机。一位回乡创业的年轻人说：“以前觉得家乡没希望，只能往外跑。现在这里既有老味道，又有新机遇，我打算开个民宿，让更多人看到塔汇的美。”

 

海尔上海洗衣机互联工厂

 

创新：探路城乡融合 创“石湖荡模式”

“城中村”改造需要巨额资金，单靠政府投入难以为继。我们的做法是采用“政府主导+市场运作”模式，引入中铁二局集团有限公司进行合作开发。政府负责土地整理和政策保障，企业带来资金和建设经验，集体经济组织以10%的比例入股，村民分享商铺租金。这种模式既避免“政府兜底”的财政压力，又让企业、村民共享发展红利，真正实现了“三方共赢”。可以说，这是我们石湖荡“城中村”改造的最得意之处。

“城中村”改造势必涉及动迁，这也是老生常谈的一大难题。塔汇“城中村”居住人员复杂，有的家庭几代同住，有的房屋产权模糊，动迁更是难上加难。我们坚持“就地安置、就近上楼”，动迁前召开数十场听证会，甚至邀请村民代表参与户型设计。安置房选址紧邻原住地，老街坊还是老邻居，菜市场、小卖部老板还是熟面孔。这么一来，大家自然就很支持动迁了。一位老人曾笑着对我说：“以前担心搬远了不习惯，现在新房就在老屋对面，心里特别踏实！”

 

即将建成的塔汇城中村一期项目

 

凡事征求老百姓的意见，站在老百姓的立场办事，工作自然就会顺畅很多。就连居委会名称的拟定，我们也广泛征求大家的意见。当时，有97位村民参与了居委会名称的遴选工作。考虑到原先这里有一个生产队叫金祥，有32位村民建议以“金祥”命名，我们充分听取了大家的意见，采用了这一带有共同记忆的名字。

“城中村”改造不是简单的“拆旧建新”，而是要让历史记忆与现代化生活和谐共生。所以，塔汇的改造拒绝“复制粘贴”式的开发。规划中，油墩港水系被打造成生态景观轴，河畔步道串联起李塔、码头遗址和现代商务区。现在，延寿寺及李塔历史保护建筑已经完成修缮，保留并弘扬本地的李塔文化、码头文化；沿延寿路两侧商业、学校的建设，极大提升了附近文化生活品质。未来，老人可以到延寿寺旁的广场打太极，年轻人能在文化中心参加读书会，孩子们则通过社区展览了解塔汇的历史。我们希望通过这些细节，让新社区既有便利的现代生活，也有触手可及的乡愁。

 

李塔

如今的塔汇，正从图纸走向现实，首期安置房将于2025年年底交付，但这仅仅是起点。2025年7月18日，上海市人民政府发布了新修订的《黄浦江上游饮用水水源保护区划》，在此背景下，石湖荡镇将迎来一次崭新的发展。借此机遇，我们也在谋划未来的道路。例如，在生态建设上，以油墩港生态轴为核心，与新城绿环“塔汇森林”形成蓝绿交织、滨水相望、贯通成环、环环相扣的生态网络；在产业吸引上，依托上海松江站枢纽优势，规划生态科创园和创意文化街区，吸引数字农业、绿色科技企业入驻；在社区建设中，依托试点智慧管理平台，构建“全龄友好”社区；在长效富民上，实现集体经济、创客空间、电商平台多管齐下、共同发力。这些想法正在一步步落地推进。如今，塔汇的村干部和村民们信心满满，大家都说：“我们要让塔汇美起来，生活好起来，口袋和脑袋共同富起来！”

塔汇“城中村”改造，是石湖荡的蜕变，更是松江城乡共进的缩影。当危房变安居、乡愁化动力、村民成主角——这便是“人民城市人民建”理念最生动的诠释。未来，等条件成熟，古松区域的改造也将有序推进，“东西两翼”平衡发展是石湖荡镇的长远目标，这座从历史中走来的小镇，终将在时代的浪潮中，书写出属于自己的“未来答卷”。随着“十五五”规划的落地，这片土地将承载更多期待：这里会有长三角游客慕名而来的生态客厅，有青年创客扎根的梦想小镇，更有祖祖辈辈生活于此的村民，笑着说出那句——“住在石湖荡，就是好福气。”

文章来源：《口述松江城市更新》