小区门口路灯亮了、楼道内变整洁了、绿化也渐渐恢复……“近期，泾东小区物业公司还在为居民排查屋顶太阳能热水器使用情况，将对一些失修或是不用的外机处置，减小安全隐患。”新欣居委会工作人员姚玲玲介绍道。泾东小区今年以来这些看得见、体验得到的变化都源于文化银湾物业管理公司的顺利入驻。

市场化手段提升物业服务，“自管会”创新模式突破瓶颈

由于历史问题，洞泾镇一些老小区未能办理产证，长久以来这些小区物业管理方面均属于“政府托底”的管理模式，地方政府在其中扮演“大管家”身份。

“现在小区很多设施都陈旧了，小区管理跟不上，希望物业服务能提上来。”在2016、2017年人大代表进社区联系选民并听取意见、建议时，“无产证小区”居民普遍对小区物业管理问题最为关心，对物业管理改革需求最为强烈。从2016年以来，洞泾镇开始探索“无产证小区”物业管理市场化的道路。在此过程中最大的问题就是无产证的住宅小区无法成立业委会，也就无法通过业委会选聘市场化的第三方物业服务企业。

在探索“无产证小区”物业管理市场之初，尝试在试点小区参照一般小区业委会成立流程，充分发挥居民自治管理权，通过成立筹备组、推选候选人、投票表决，成立由热心小区居民组成的“小区居民自治管理委员会”。从某种程度上，小区“自管会”可以说是代行了业委会的部分职能，成为联系协调小区所有住户和第三方物业公司的桥梁纽带。

在镇城建中心等部门的充分调研下，《洞泾镇无产权房小区物业服务推行市场化管理试点方案》出台，规范了前期招标、后期管理等流程，也为后续的试点打牢了基础。同步推行的还有居民代表、居委会等多方参与的物业服务考核机制。

准“三驾马车”模式为老小区治理带来新活力

目前，全镇已有12个“无产证小区”通过招标的方式完成新物业公司入驻，顺利实现物业管理市场化，为老小区带来了新气象。

今年洞北小区开展旧改工程，涉及房屋外立面装饰、公共楼道改造、雨污水分流、小区门头改造、道路翻新、新建非机动车车棚等，惠及100户居民。嘉和景苑小区通过“疏堵结合”的方式整治“飞线充电”隐患，共计200多个便民电动自行车充电桩安装工程持续推进中……这些旧改、便民工程一一得以实现，得益于居民“自管会”模式下与居委会、物业公司形成的“三驾马车”的协作推进。

镇城建中心主任姚璐表示，物业管理市场化将在“无产证小区”持续推进，继续优化物业公司考核机制，进一步通过机制提升物业管理水平，补齐“三驾马车”短板。