一、问：政策背景和依据是什么？

答：为加强我镇农村集体资产管理，进一步规范农村集体经济组织的资产租赁合同和租赁行为，确保集体资产保值增值，促进农村集体经济健康可持续发展，根据《农村集体经济组织法》（2025年5月1日起施行）、《上海市农村集体资产监督管理条例》（2018年4月1日起施行）、《关于印发<松江区农村集体经济租赁合同规范管理工作准则>的通知》（松农发〔2020〕49号）、《松江区农村集体企业重大事项和大额资金审批审核备案制度》（松农发〔2020〕136号）、《松江区农村集体企业合同管理制度》（松农发〔2020〕137号）、《关于进一步完善本区农村土地流转管理的工作意见》（松农发〔2020〕25 号）等有关规定和要求，结合本镇实际，制定本办法。

二、问：制定过程是怎么样的？

答：在文件制定过程中，我们按照相关文件规定和要求，同时借鉴其他街镇已制定的租赁指导意见，在结合本镇实际情况基础上，通过对市场租赁价格的调查了解，拟定了集体资产、资源的最低租赁价格、期限、议事规则等等，有效加强对集体资产租赁行为的规范和资产收益的保值增值。为了使指导意见更具严谨和可操作性，我们多次召集集体单位征求意见，并请镇司法所对意见的条款进行审核，最后提交镇党政联席会议讨论通过。

三、问：租赁合同样本格式有哪些？
    答：签订的合同，一律使用镇制定的《房屋租赁合同》、《土地使用权租赁合同》和全市统一的《上海市农村土地经营权流转合同》范本。出租方在使用合同范本时原则上不得擅自修改合同范本的主要内容，因实际情况确需修改的，经单位班子研究决定，报镇农村集体资产监督管理委员会办公室备案后方可实施。属于重大事项的，须报镇农村集体资产监督管理委员会办公室初审，经联合社（合作社）理事会集体决策、监事会及镇农村集体资产监督管理委员会审核、成员代表大会表决通过后方可实施，并报区农村经济经营管理指导站备案。

四、问：租赁合同如何上报？

答：合同一经签订，各村合作社、镇属集体单位必须自合同签订之日起3个工作日内，按合同类别上传至松江区农村集体资产经营管理平台或松江区农村集体“三资”信息管理系统。镇经发中心定期对各村合作社、镇属集体单位合同执行情况进行监督检查。

五、问：租赁价格是如何制定的？

答：镇经发中心原则上每2-5年调整一次租赁指导价格下限。各村合作社、镇属集体单位根据租赁资产的类型，对照《小昆山镇集体资产租赁指导价格表》合理确定租金价格，在确定租赁价格时，可以根据实际租赁用途、企业成长性、土地现状等情况，经镇农村集体资产监督管理委员会办公室初审，报镇农村集体资产监督管理委员会集体讨论通过后，可在指导价格下限的基础上再作适当下浮。

六、问：租赁年限是如何规定的？

答：房屋租赁合同年限一般不得超过10年，且每2-3年要达到2%-5%的租金递增机制。涉及到符合产业导向、对本镇经济贡献较大的项目，且该地块不涉及回购、动拆迁等特殊情况，经镇农村集体资产监督管理委员会办公室初审，报镇农村集体资产监督管理委员会集体讨论通过后，可再适当延长租赁年限，但最长不得超过法律规定的年限；集体建设用地租赁合同年限为1年，涉及公共配套设施（电信、移动基站等）年限最长可延长至5年，租赁事项须经镇党委会研究决定；农业用地租赁合同年限按照农村土地经营权流转相关规定执行。

七、问：承租方的资格审查要求有哪些？

答：合同签订前，各村合作社、镇属集体单位应严格审查承租方的资格，生产型企业按相关准入条件执行，要选取符合本镇产业导向、有实力、讲信誉的承租方进行租赁。资格审查时应要求承租方提供相关证件，验原件、留复印件，证件必须真实合法且齐全。迁移企业应实地考察其生产经营实际情况，再与其签订租赁合同。

八、问：租赁行为的规定有哪些？

答：承租方不得改变双方约定租赁物房屋或土地的使用性质。租赁期内，严禁承租方将租赁物转租给第三方。如承租方擅自将租赁物转租他人形成事实的，则视为承租方单方面违约，出租方可直接解除合同并无条件收回租赁物，由此造成的损失由承租方承担。租赁期届满后，租赁物还将继续出租的，在同等条件下，原承租方有优先续租的权利。如需续租，承租方应在租赁期届满前3个月向出租方提出书面申请，经出租方审核确认、同意后重新签定租赁合同。

九、问：承租企业的注册有何规定？

答：承租引进的企业，需在半年内完成迁入本镇的市场监管、税务等各项登记、开通手续，并按照同期区政府关于产业项目基本税收要求签订相关协议，确保税收落地。

相关文件：松昆府（19）关于印发《小昆山镇关于规范农村集体资产租赁合同和租赁行为的管理办法》的通知