问：制定《叶榭镇集资房小区物业管理实施办法》的目的是什么？

答：该《实施办法》是为规范叶榭镇辖区内集资房小区的物业选聘流程、物业服务行为，完善小区治理机制，提高居民居住环境质量，保障基本公共服务水平。办法确立了政府引导、居民参与、依法操作的工作机制，破解了集资房历史上因产权不明、组织缺失、合同难签、服务不稳等系列难题，是推动基层社会治理和提升居民幸福感的重要举措。

问：本《实施办法》适用于哪些小区？具体对象是谁？

答：该办法适用于叶榭镇范围内集资房性质的住宅小区，包括强恕小区、世纪一村、世纪二村、世纪三村、世纪四村、浦江花苑、镇南花苑、镇南小区等集资房小区。对象包括这些小区的产权人、实际居住人，以及参与物业服务工作的居民代表、村居工作人员等。  

问：这些小区为什么要政府来主导物业服务企业的选聘？

答：由于集资房小区大多建成早，历史上未建立业主大会，居民信息复杂，产权登记不完整、房屋买卖频繁等现实情况，现有法规难以直接适用。同时，这些小区在建设时期，主要建设资金由镇政府或镇属集体经济组织出资或统筹安排，具备一定的政策性和保障性住房性质，居民自筹比例较低，政府在建设、分配和后续管理中始终扮演主导角色。为了防止管理“空窗期”，维护公共安全与环境秩序，镇政府在居民表决授权的基础上，依法依规履行组织协调职责，通过政府主导方式推动物业企业公开选聘，保障服务不断档，切实维护居民的基本生活秩序和公共安全。这种模式既是对现实治理困难的回应，也是对居民权益保障的积极探索。  

问：物业服务企业是怎么选出来的？居民能参与吗？

答：可以参与。物业服务企业的产生需经过：1.物业服务企业自主报名或镇政府邀请，经选聘委员会遴选和镇党委政府审核后产生候选物业服务企业选聘名单；2.镇选聘委员会牵头制定公开透明的选聘方案；3.候选企业比选；4.小区居民民主表决（须达法定同意比例）；结果公示后，由镇政府与中选企业签署服务合同。全过程居民都有参与权、表决权和监督权，确保公平公正。  

问：居民没有签合同，镇政府怎么能代表签？这样合法吗？

答：合法合规。依据《民法典》“授权代理”规则和《上海市物业管理条例》相关精神，居民在经过公告程序知情后，以“表决+授权”的方式明确赋予镇政府签约权限，政府仅作为临时代理人协助完成公共服务合同的法律手续。  

问：合同签了以后，服务质量谁来监督？不满意怎么办？

答：镇政府会同村（居）委建立常态化监督机制，包括：1.设置小区服务监督联络员；2.定期组织满意度调查；3.接收居民投诉建议；4.设立物业企业考核机制和退出机制。对服务不到位、居民反映强烈的物业企业，可依法依约启动更换程序，保障居民权益。  

问：物业费怎么算？居民负担会不会增加？

答：物业费将参照本镇其他同类小区水平，经综合测算后签订《叶榭镇集资房小区物业服务合同》并在该集资房小区内公示公告，居民有知情权与表决权。收费标准和服务内容配套公布，不得随意加价。政府还将协助引导服务企业参与“政府指导价备案”，切实控制居民负担。  

问：后续小区可以成立业主大会吗？和这个办法冲突吗？

答：不冲突。《实施办法》并不排除业主大会依法成立。当小区条件成熟，产权登记清晰、业主组织具备组建条件时，镇政府将协助居民依法组建业主大会，逐步实现居民自我管理。届时，《实施办法》中的政府代理安排可依法移交给业主大会继续履行。  

问：如果居民对物业服务有争议，应该找谁反映？

答：居民可通过以下方式反映问题：1.向村（居）民委员会反映；2.向镇城建中心反映服务投诉；3.留存证据后提出书面意见或申请协调处理。必要时，镇政府将组织三方协调会议，保障居民合法权益。  

问：该办法什么时候实施？是否会统一推进？

答：《叶榭镇集资房小区物业管理实施办法》将于2025年正式实施。将按“先试点、后推广”原则先行在8个集资房小区试点，后逐步覆盖全镇范围内的集资房小区，每个小区根据实际情况制定个性化的执行方案，确保政策落地、居民接受、服务到位。 

相关链接： 关于印发《叶榭镇集资房小区物业管理实施办法（试行）》的通知