据市区两级对集体资产资源租赁管理的有关规定和要求，为加强我镇农村集体资产管理，进一步规范农村集体经济组织资产资源租赁合同和租赁行为，确保集体资产保值增值，促进农村集体经济健康可持续发展，结合本镇实际，形成了《新浜镇关于进一步完善农村集体资产资源租赁管理的指导意见》。现将文件向社会公开，征求社会公众意见。

一、征集时间

2024年01月11日-2024年01月20日

二、征集方式

1.来信来函：松江区新浜镇人民政府（地址：上海市松江区新浜镇中心街1号，邮编：201605）

2.邮件反馈：nonemo@vip.qq.com

联系人：李佳维         联系电话：021-57893091

松江区新浜镇人民政府将对市民和各有关单位提出的意见建议进行分析、论证，对合理可行的意见建议予以采纳。

 

附件：《新浜镇关于进一步完善农村集体资产资源租赁管理的指导意见》（征求意见稿）

 

新浜镇关于进一步完善农村集体资产资源

租赁管理的指导意见

（征求意见稿）

 

为加强我镇农村集体资产管理，进一步规范农村集体经济组织资产资源租赁合同和租赁行为，确保集体资产保值增值，促进农村集体经济健康可持续发展，根据《上海市农村集体资产监督管理条例》（以下简称“《条例》”）、《关于进一步完善本区农村土地流转管理的工作意见》（松农发〔2020〕25号）、《松江区农村集体经济租赁合同规范管理工作准则》（松农发〔2020〕49号）、《松江区农村集体企业重大事项和大额资金审批审核备案制度》（松农发〔2020〕136号）、《松江区农村集体企业合同管理制度》（松农发〔2020〕137号）等有关规定和要求，特提出以下工作意见。

一、适用主体

镇经济联合社及其下属集体公司、各村经济合作社(以下简称“集体单位”)。

二、合同订立

    （一）合同分类

    1．镇经济联合社及下属集体公司

一般合同：合同金额100万元以下

重要合同：合同金额100万元以上、租赁期超5年以上合同

2．村集体经济组织

一般合同：合同金额20万元以下

重要合同：合同金额20万元以上、租赁期超5年以上合同

村级委托镇资产公司经营租赁的资产，合同分类按资产权属确定。

    涉及一般合同的签约，村集体经济组织需经理事会决定，镇级集体公司需经班子会决定。涉及重要合同的签约，村集体经济组织另需社员代表会议表决通过，镇级集体公司另需经济联合社理事会表决通过。

    （二）资格资信审查

合同签订前，出租方应严格审查承租方的资格，生产型企业按相关准入条件执行，选取符合本镇产业导向、有实力、讲信誉的承租方进行租赁。资格审查时应要求承租方提供相关证件，验原件、留复印件，证件必须真实合法且齐全。承租方需提供以下材料：

1．企业法人代表（个人）身份证或护照等合法有效证明；

2．企业营业执照、相关行业许可证、等级、资质证书等；

3．加工生产企业按需要办理企业准入和提供环评影响报告；

4．相关法律法规规定的其它材料。

同时应对承租方的资信进行充分调查，主要包括：

    1．履约能力。应具有相应的偿付或生产经营等能力，具备相应的资金和融资能力。牵涉合同重大利益的可根据实际要求其提供财务报表、资金证明、验资报告、股东资料等资料，必要时应对承租方做尽调。

2．履约信用。承租方信誉良好，无失信记录，无租金拖欠，未涉及重大经济纠纷或重大经济犯罪案件。

   （三）租赁价格

1．房屋租金根据市场评估分类确定，实行一房一租，农用地参照区级流转指导价格，对照《新浜镇集体资产资源租赁指导价》实施最低租赁指导价，租金先缴后租。

    2．集体单位出租价格低于租赁指导价的，下浮5%以内的，村合作社经理事会、镇属集体公司经班子会讨论后确定；超过5%以上的，村合作社由社员代表会议讨论决定，镇属集体公司由经济联合社理事会讨论决定，并上报镇党委会。

3．涉及出租房屋经过装修的，根据装修新旧程度、设施设备配套等情况确定租金价格，采取一事一议，村合作社由社员代表会议讨论决定，镇属集体公司由经济联合社理事会讨论决定，并上报镇党委会。

4.对未涉及到的资产资源租赁类型或其他特殊情况，由各集体单位经集体讨论决定，并上报镇党委会。

5．租赁价格递增幅度为每两年6%。租赁期满二年，仍续签合同的，从第三年起开始按规定递增，如遇租赁单价调整，续租单价根据调整后指导价与递增后价格就高确定。

（四）免租期

    1．新租房屋的，可以给予承租方一定时限的免租期，根据租赁房屋现状等情况确定免租期，原则厂房不超过三个月，商铺为一个月。

2．续租房屋的，不实行免租期。

（五）履约保证金

1．房屋原则按3个月租金收取。

2．建设用地原则按2000元/亩收取。

3．农用地分别按租赁使用情况收取：蔬菜、鱼塘、生态观光等原则按500元/亩；瓜果果树类原则按1000元/亩；养殖用地原则按2000元/亩；苗木花卉类原则按3000元/亩。

    4.承租苗木花卉因保证金额较大，超过30万元，资金周转存在困难的，承租单位递交书面说明，集体单位在充分分析承租企业经营风险后，可采取他人担保、自行抵押资产等方式予以防范，但履约保证金不低于一年租金，需从严把控。村合作社经社员代表会议讨论决定，镇属集体公司经镇经济联合社理事会讨论决定，并提交镇长办公会讨论，以确保集体资产使用安全。

    （六）租赁年限规定

    原则按文件规定的租赁年限签订，未按规定年限签订的，村集体经济组织需经理事会讨论决定，镇集体公司需经班子会研究决定，最长租赁年限不超过5年。确需签订超过5年以上合同的，需提交镇党委会一事一议，但最长租赁年限不超过10年。土地流转期限不超过第二轮农户承包剩余年限。

 (七)、准入评估

按照《新浜镇集体资产资源租赁项目准入评估办法》实施。

    （八）合同签订

1．出租农村集体资产资源的，应当符合《条例》规定和本区有关要求，以公开公正的方式择优选择承租方，对外租赁行为均应依法签订租赁合同。

2．集体单位与承租企业或个人签订合同时，应参照镇制定的租赁合同样本格式，并可根据各单位实际情况补充完善合同条款，合同租赁标的清楚，内容完整，双方权利与义务约定明确。

    3．做到充分酝酿，集体决策，其中签订租赁合同需对租赁地址、面积、价格、期限、用途和收款安排等进行集体讨论，并做好会议记录。订立合同需由各集体单位法律顾问落实把关，对相关条款进行审核。租赁双方签字盖章，签订时间明确。

三、合同管理

1．集体单位应按合同约定的收款方式做好租金收缴，对租金收缴情况定期清查，及时录入区级管理平台。若租金未按时足额到账，应及时催缴并做好平台预警后整改。

2．加强租金催收，租金到期日15日前，需要电话、短信通知；租金未按合同约定时间足额到账的，应及时与承租方联系，查明原因，并在合同约定到期日当日发送租金催缴单；15日内未收到租金的，下发欠租通知单，通知单中明确拖欠租金额及应付滞纳金的标准和缴纳时限；因特殊原因引起的欠租，应要求承租方递交书面申请，明确欠租原因及计划缴纳时间；对无故拖欠租金并屡次催收不交的，应出具律师函，律师函发出15日后仍不配合缴纳欠租的，则进入诉讼程序。

3．在租赁期间，集体单位应对出租资产资源加强管理，对违章搭建、违法用地等行为进行监管。承租方不得改变双方约定房屋或土地使用性质，应当遵守有关法律、法规规定，不得擅自改变用途。

4．租赁合同到期前3个月，集体单位应书面向承租方确认，是否续租，并明确告之续租的要求，以及终止合同的相关事项。

5．租赁行为终止后，集体单位应与承租单位和个人做好资产移交手续，对资产资源现状进行实地勘察，对使用状况进行现场评估，对于存在破坏、毁损、资产丢失等现象的，按合同约定以及法律规定执行。

四、合同转租

应从严加强转租行为的管理，原则上禁止转租，同意转租的合同中必须明确，发生转租行为后，集体单位应在5个工作日内报镇农村集体资产监督管理委员会办公室备案。若合同约定不允许转租的，在违约责任条款中明确擅自转租的条款，约定“承租方擅自将租赁权转移他人形成事实的，则视为承租方单方面违约，出租方可直接解除合同并无条件收回租赁物，由此造成的损失由承租方承担”。

五、合同变更

在租赁期间，承租方涉及股权转让，或提出变更签约租赁单位、租赁期限、租赁用途、租金、支付方式等，村集体经济组织需经理事会讨论同意，重大事项另需经社员代表会议表决通过。镇级集体公司需经班子会讨论同意，重大事项另需提交镇经济联合社理事会讨论表决通过，并上报镇长办公会。经双方协商，变更时应另以书面形式重新签订合同或签订补充合同，实施完成后5个工作日内报镇农村集体资产监督管理委员会办公室备案。

六、合同解除

因解除合同出现集体资金赔补偿的，村集体经济组织需经理事会讨论同意，涉及10万元及以上的另需社员代表会议表决通过。镇级集体公司需经班子会讨论同意，涉及30万元及以上的另需经济联合社理事会讨论表决通过。只要涉及50万元及以上的赔补偿需提交镇党委会一事一议。集体单位应负责办理好解除手续，实施完成后5个工作日内报镇农村集体资产监督管理委员会办公室备案。

七、终止合同

经租赁双方同意，提前终止租赁合同的，租赁双方应签订终止合同，终止合同自签订之日起5个工作日内报镇农村集体资产监督管理委员办公室备案。

合同履行过程中，合同履行人有违反合同约定的，或在合同签订中存在欺诈行为，严重损害集体利益等情形的，根据协议约定解除或终止合同。必要时，在符合法律规定的情况下，可向松江区人民法院申请解除或撤销合同。

八、合同信息登记

集体单位应加强日常合同管理，指定单位专人负责，明确职责，做好合同签订过程中的各项工作。集体单位所签订的租赁合同及补充合同（包含变更、解除、终止）应在签订之日起3个工作日内上传至松江区农村集体资产经营管理平台和土地流转模块，建立信息化合同台账，做好日常合同执行情况动态化管理工作。

九、合同档案

合同档案主要是对合同谈判、签订、变更、履行和争议处理过程中和办结时形成的，具有证明作用的各种书面、电子资料的存档管理。具体包括：

1．合同原件，含合同附件、补充协议等；

2．资信调查材料，包含对方营业执照、资质证明、法定代表人身份证明、授权委托证明等；

3．申请审批和重大事项备案资料；

4．合同谈判和履行过程中的有关文件材料；

5．相关会议纪要；

6．合同变更或解除合同过程中的往来法律文件、签收材料等；

7．争议处理过程中形成的和解协议书、起诉状、答辩书、调解书、裁决书、判决书等法律文书；  

8．其他相关材料。

集体单位必须重视对合同档案材料整理和归档工作，所有合同原始资料都要按照“一合同一档案”原则归档保存。

十、镇级检查和督查

镇集体资产监督管理委员会按照“归口管理、层级监督”的原则，根据《上海市农村集体资产监督管理条例》及《农村经营管理机构监督管理制度》对集体单位合同签订和履行情况进行检查和督查,对存在违法违规风险或合同档案资料缺失向相关单位发送“询问通知书”、“风险预警通知”、“整改通知”或“约谈通知”。

十一、附则

本意见未尽事宜，按照已有的法律法规规章制度执行，如与上级文件规定有冲突的，按上级文件规定执行。

十二、其他

本意见由新浜镇集体资产监督管理委员会办公室负责解释，自2024年2月1日起实行，有效期至2028年1月31日。

 

   

附件：

1.新浜镇集体资产资源租赁指导价（房屋类）

2.新浜镇集体资产资源租赁指导价（土地类）

3.新浜镇农村集体经济组织（企业）租赁合同管理备案表

附件1：新浜镇集体资产资源租赁指导价（房屋类）

一、工业厂房

序号	厂房名称		产证	日租金	备注
1	浩海路309号1幢		有	0.75
	浩海路309号2、3幢		有	0.85
2	浩海路318号11~12幢		有	0.85
3	胡甪路606号		无	0.75	整租/辅助房多/单租厂房0.85
4	红牡丹路98号		无	0.95	场地面积大
5	胡甪路409号		无	0.85	场地面积大
6	共青路1238号		有	0.90	外围商铺
7	浩海路369号		无	0.90	场地面积大
8	胡甪路117号	底层高于8米	有	0.95
		底层低于8米		0.85
		二层及以上		0.70
9	浩海路338号（鲁星村）		无	0.85

二、商铺

序号	厂房名称	产证	日租金	备注
1	贾田村路一层	有	2~3
	贾田村路二层		0.80~1
2	新绿路（B区商铺）二层	无	0.75
3	新绿路（新谊小区商铺）单层	无	0.85

三、其他用房

序号	厂房名称	产证	日租金	备注
1	许村路15号房屋	无	0.70
2	原鲁星小学	有	0.60	代管/教育用地/场地面积大
3	原新浜中学	有	0.50	代管/教育用地/场地面积大
4	南杨村村委会东侧厂房	无	0.80	场地面积大
5	其他用房	--	0.50	按用途一事一议

注:1、租赁年限:无证房屋原则上1年，有证房屋2年。

   2、工业厂房用于商办、仓储的，租赁价格按商办、仓储收取，日租金原则不低于1元。

   3、房屋场地占地面积大的，根据情况另收取使用费。

附件2：新浜镇集体资产资源租赁指导价(土地类)

 

 

附件 3：新浜镇农村集体经济组织（企业）租赁合同管理备案表

报送单位	镇村农村集体经济组织（企业）名称
备案具体事项
备案提交目录	按实际提交资料记载（涉及合同修改、变更、转租、解除、终止等相关事项的内容、会议记录、会议决议、实施相关凭证、以及其他必要的说明材料）。
备案材料报送意见：   镇村农村集体经济组织（企业））	负责人签字：       单位盖章：                 日期：
备案审核意见：    （镇农村集体资产监督管理委员会办公室）		负责人签字：       单位盖章：                  日期：

注：备案一式二份：单位一份、镇农村集体资产监督管理委员会办公室一份。