永丰街道关于非居住房屋(企业)

动迁补偿的实施意见

为进一步规范永丰街道范围内征收(动迁)国有和集体土地上非居住房屋(企业)的补偿,妥善解决当前土地征收(动迁)中存在的突出矛盾,提高征收(动迁)工作效率,特制定本实施意见。

一、成立街道动迁工作推进领导小组

成立街道动迁工作推进领导小组,由街道办事处主任任组长,分管经济和建设副主任任副组长,组员为街道动迁办、社区发展办、社区管理办、都市产业园区管委会、街道服务经济转型发展办公室、资产公司、农发公司、相关居委会等部门负责人。领导小组下设办公室,由街道动迁办主任兼任办公室主任,具体负责动迁工作的组织协调。

二、规范项目推进程序

1、明确征收（动迁）项目

（1）各相关单位于每年11月底做好明年项目申报工作，申报时填写《永丰街道征收国有和集体土地房屋计划审批表》报分管领导同意后交动迁办。动迁办汇总后拟定街道年度动迁项目计划汇总表，提交主任办公会预审，党工委会讨论，最终确定年度动迁项目计划。

（2）未列入年度计划的项目，原则上不予实施。如属特殊情况需动迁的，由相关单位填写《永丰街道征收国有和集体土地房屋计划审批表》报分管领导、主要领导签署意见后交动迁办，启动征收程序。

（3）受市、区人民政府委托实施的重大工程和实事工程的动迁项目，视作申报完成。

2、明确实施主体

街道办事处直属的“上海仓桥经济联合总公司”或“上海松江永丰投资开发有限公司”作为房屋补偿安置的主体，组织及委托实施征收（动迁）工作。

3、实施委托程序

（1）为保证征地房屋补偿评估结果客观公正,地上物设施评估引入第三方服务机制,由街道直属的“上海仓桥经济联合总公司”或“上海松江永丰投资开发有限公司”委托具有房地产估价和土地估价资质的估价机构进行补偿评估,签订委托服务合同。

（2）征收集体土地房屋补偿引入第三方服务机制,由街道直属的“上海仓桥经济联合总公司”或“上海松江永丰投资开发有限公司”委托有资质的房屋征收事务所实施征地房屋补偿，签订委托服务合同，受委托的房屋征收事务所依据街道直属的“上海仓桥经济联合总公司”或“上海松江永丰投资开发有限公司”拟定的“征收国有和集体土地房屋补偿安置方案”实施补偿。

三、非居房屋(企业)补偿安置方案

1、征收范围

永丰街道区域内国有土地和集体土地上的非居企业。

2、参照文件

（1）沪府发[2011]75号《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》。

（2）沪规土资法[2011]1096号关于贯彻实施《上海市征收集体土地房屋的补偿暂行规定》的若干意见。

（3）沪规土资综规[2020]20号《上海市征地财物补偿标准(2020》)的通知。

（4）《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)。

（5）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见(沪房管规范征[2012]9号)。

（6）上海市人民政府关于批转市住房保障房管理局制订的(上海国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发[2012]73号)。

（7）国有土地上房屋征收评估办法(建设部建房[2011]77号)。

（8）上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局,市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知(沪府办发[2014]13号)。

（9）上海市房屋土地资源管理局文件沪房地资拆【2001】673号。

（10）相关法律、法规和规范性文件。

3、补偿方式

对非居住房屋按照货币化方式进行。

4、具体补偿标准:

第一类：非居企业房屋权证上用地性质为“集体土地”

（1）非居住房屋按建安重置价予以结算；

（2）设备搬迁和安装费用；

（3）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新予以结算；

（4）停产、停业损失补偿:用于生产经营的非居住房屋停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元；房屋所有人认为其停产停业损失超过被拆除房屋建筑面积每平方米350元的,应当提供实施房屋补偿前三年的平均效益,停产停业期限等相关证明材料。房屋征收事务所可委托估价机构据此对停产停业损失进行评估,经审核后按照评估结果予以补偿（两者就高进行补偿）。

（5）土地费用

农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋,房屋所有人的土地补偿为相应的土地使用权取得费用。

第二类：非居企业房屋权证上用地性质为“国有土地”

（1）被征收房地产的市场评估价格；

（2）设备搬迁和安装费用；

（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新予以结算；

（4）停产停业损失补偿：经批准用于生产经营的非居住房屋停产、停业损失补偿标准为用于生产经营的非居房屋建筑面积每平方米300-400元；因征收非居住房屋造成被征收人停产、停业损失的补偿标准,按照被征收房屋与土地市场评估价的10%确定。(两者就高进行补偿）

以上两种类型应作的其他补偿费用

（1）附属物按沪规土资综规【2020】20号及相关规定执行,按实进行补偿；

（2）搬场费:按房屋建筑面积每平方米20元给予补偿；

（3）土地签约奖：按用地面积(以权证记载为准)每平米100元给予补偿；

（4）房屋搬迁奖：按房屋建筑面积每平米100元给予补偿。

（5）房屋购置补贴:每平方米1200元；

（6）土地(国有)购置补贴:按土地评估价的70%予以补偿。

（7）综合性补贴标准为房地评估价的3%-10%。

第三类：其他类型企业的动迁补偿方案:

（1）企业持有土地使用证但无房屋产权证或土地使用证上房屋经规划许可,发改委批准立项可以建造但未申领房屋产权证的,建筑物按照评估价的90%给予补偿,其他动迁补偿政策参照执行。

（2）企业与土地管理部门签订《土地出让合同》或与政府相关部门签订《土地预约合同》、并全部或部分交纳了土地出让金的，现有房屋根据经营需要建造多年，未办理两证的，未纳入街道违章建筑数据库的，建筑物按照评估价的85%给予补偿，其他动迁标准参照执行。

（3）企业签订有未到期的土地租赁合同，租赁土地后根据经营需要自行建造房屋并存在多年的，经有关部门备案的或未纳入街道违章建筑数据库的，按照评估价的80%给予补偿，其他动迁标准参照执行。

（4）持有土地使用证，由于规划原因未建造房屋的空地，土地按市场价评估后补偿，土地签约奖按用地面积每平方米100元给予补偿。

（5）以上和其他特殊类型的动迁按“三重一大”规定执行，由街道办事处主任办公会讨论后，提交街道党政班子会议研究确定。

四、关于种植绿化、苗木及征地青苗费的补偿

1、零星树木按棵数并根据沪规土资综规(2020)20号令进行补偿；

2、苗木数量较多但未达到大田种植规模的,以评估公司按圃存价进行补偿；达到大田种植规模的以亩为单位进行补偿；

3、征地青苗费标准根据沪规土资综规(2020)20号令进行补偿。

4、以租赁土地进行苗圃林地生产经营的企业，在遇到重大项目建设需要搬迁的，如租赁协议未到期的，按上述标准进行补偿。如租赁协议到期后未续签的，但每年继续缴纳土地租金的情形，由街道党政班子会议进行一事一议决定。

五、其它

1、企业在签约前应签收确认评估报告；

2、非居动迁补偿预算资金报街道党政班子会通过后启动签约。双方应当约定明确的动迁补偿款支付计划，签约后支付首期动迁补偿款一般不超过应付总额的30%（有特殊情况的企业的预付款另行商定）；余款在企业整体搬离、清空且出具租金（如有）、水、电、煤、通讯等缴款凭证后,并经街道动迁验收小组验收合格完成资产交接手续后可按约定计划予以支付；动迁补偿款在支付中必须留存不少于动迁补偿总额的5%作为风险保证金，待厂房拆除验收完毕再予支付。

3、被动迁、清退的企业签约后六个月内搬离，逾期未搬离的,房屋搬迁奖不予发放。因企业特殊原因逾期的，经街道主任办公会、党工委会研究同意后，可不予扣除。

4、企业搬迁完毕后,房屋拆除工作由动迁办按相关流程操作；

5、本实施意见的具体应用问题由实施征收(动迁)安置工作的街道动迁办解释；

6、本实施意见自二0二一年十月一日起实施。原松府永办【2020】60号文同时废止。

上海市松江区人民政府永丰街道办事处

                                 2021年9月15日