一、 制定背景

党的十九届三中、四中全会提出了深化农村土地使用制度改革的总体设想，2020年新修订的《土地管理法》明确规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。

二、 制定依据

《中华人民共和国土地管理法》：第十一条、第六十条、第六十三条、第六十四条、第六十五条、第六十六条　

《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》：第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条、第四十四条。

三、任务目标

完善农村集体经营性建设用地产权制度，明确农村集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立健全市场交易规则和服务监管制度，建立农村集体经营性建设用地入市抵押担保机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，推动建立城乡统一的建设用地市场，使市场在土地资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。

四、主要内容说明

《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》共六章二十七条，包括总则、入市范围、方式和程序、地价管理和收入分配、土地使用权登记和抵押、土地使用权转让、续期和收回、附则等内容，规范了农村集体经性建设用地入市管理。

一是明确了职能部门、街镇的管理职责。

区规划资源部门负责制定入市年度计划，规范入市程序，落实入市具体工作。区农业农村部门做好农村土地民主管理、集体资产管理、土地增值收益分配指导和入市备案工作，区财政部门负责土地收益征缴业务指导；区税务部门做好税收征缴业务指导；区金融银监部门负责抵押融资业务指导。

各镇人民政府（街道办事处）应积极配合落实入市相关工作，并加强基层民主管理和入市收益监管。

二是细化了集体土地入市出让主体。

农村集体经营性建设用地入市出让人是代表其所有权的农民集体，可由农村集体经济组织代表农民集体负责入市工作。其中，属于镇（街道）农民集体所有的，由镇（街道）集体经济组织代表集体形式所有权，属于村集体所有的，由村级经济组织代表集体行使所有权；分别属于两个及以上农民集体所有的，由各村集体经济组织共同行使集体所有权。

三是规定了集体土地入市条件。

农村集体经营性建设用地入市，应具备以下条件：

（一）农村集体经营性建设用地属农民集体所有，并完成集体土地所有权、使用权确权登记，持有集体建设用地所有权证，土地权属清晰、无争议；涉及耕地的，需完成农村土地承包经营权的解除；

（二）符合控制性详细规划、村庄规划，符合国土空间用途管制要求；

（三）符合国家和本市产业政策、环保政策，符合农村集体经营性建设用地入市政策，具备开发条件；

（四）无违法用地行为，无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的；

（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；

（六）法律法规规定的其他条件。

四是规范了入市决策程序。

农村集体经营性建设用地入市事项，应召开本集体经济组织成员或成员代表会议，经五分之四以上成员或成员代表同意，并形成决议。

松江区规划和自然资源局

2021年7月1日

相关链接：沪松府规〔2021〕2 号 上海市松江区人民政府关于印发《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的通知