一、背景依据

2018年7月30日，自然资源部出台了《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》，闲置土地处置和建设用地批后监管已纳入自然资源督察工作重点。2018年11月，市政府出台《关于印发本市全面推进土地资源高质量利用若干意见的通知》，强化区政府在土地全生命周期共同监管等工作的主体责任。

二、目标任务

全面推进建设用地开竣工管理从“事前查处”为主向“事后防范”转变，强化建设项目批后监管，规范开竣工延期管理，合理确定建设项目开竣工期限，以及严格开竣工延期管理，加大竣工违约处罚力度。通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定，进一步规范开竣工延期管理工作

三、主要内容

1、明确开竣工标准，界定适用范围。为避免以往对于开工、竣工标准概念的模糊，本意见按照国土部53号令《闲置土地处置办法》和《上海市规划土地综合验收管理办法》，解释了建设用地开工和竣工标准，并将适用范围界定为所有建设项目（含存量项目），既包含集体土地和国有土地，又包括出让、划拨使用取得的土地。

2、明确开竣工期限约定。根据土地取得方式不同，分别以《建设用地批准书》、《划拨决定书》、《出让合同》约定的开竣工时间实施，自开工时间起，根据建设规模不同，在1—3年内竣工。

3、规范延长开竣工时间的办理流程。土地使用权人不能按期开工、竣工，应提前30日提出延建申请，在超过约定的开工之日起1年内，均可提出延建申请，经审核或论证同意可延长开竣工时间，但延建期限不得超过首次约定开竣工之日起1年，竣工时间相应顺延。但是，根据沪规土资地[2017]458号文，商品住房用地（不含动迁安置房），暂不准批准开竣工时间延期。土地使用权人在约定的开工之日1年后申请延期的，不予受理，按闲置土地处置相关规定处理。

4、依法分类处理。未按期开竣工原因分为三类，属地质环境因素、自然灾害等不可抗力原因（以下简称：属不可抗力原因）；属政府、政府有关部门原因（以下简称：属政府原因）及属用地单位自身行为原因（以下简称：属企业原因）。

属不可抗力原因以及属政府行为造成的出让合同违约，延期开工时间依据原因消除的具体时间或批准延期之日确定，最长不得超过1年，不计收违约金。

属用地单位自身原因的，不按时开工未满一年的，应按出让合同约定计收违约金，违约金的计收天数从约定的开工次日至取得施工许可证之日计算，不另计收延期竣工违约金。在《闲置土地认定书》下达之前，用地单位已取得施工许可证并已实际动工开发建设的，以其取得施工许可证之日作为计收闲置费和违约金的截止时间。

5、压实共同监管责任。根据区政府常务会要求，增加建立建设项目开竣工管理和闲置土地处置的共同责任机制，对因政府原因造成的开竣工延期和土地闲置，应落实相关部门责任，属地街镇采取区域限制审批新增建设用地，限期处置存量项目，对未认真履责的相关责任部门进行问责。

四、涉及范围

本区范围内以使用集体土地、划拨或出让取得的建设用地。

五、新旧政策衔接

为了保持政策的延续性，避免因政策修订而导致新的问题产生，根据“从旧从轻”的原则，个别地块在本意见实施前已开工，竣工时间超过约定满一年的，或地块所在街镇园区或相关部门证明未按时开工、竣工有特殊理由，由区规划资源部门进行审核后，提交区政府集体决策项目建设工程土地核验、合同违约金及闲置费收缴事宜。

六、案例解读

1、该办法实施前已违法出让合同约定且申请开工或竣工

某地块出让合同约定2014年10月31日开工，2017年10月31日竣工，签订补充合同后开竣工时间调整为2015年10月31日前开工，2018年10月31日竣工。2018年10月该用地企业向区规划资源局申请开工放样。

处理意见：按出让合同及《闲置土地处置办法》，该企业涉及开工时间违约并造成土地闲置，应支付违约金及闲置费，并在申请开工放样时书面说明未按时开工的理由，并提供所在街镇的书面证明材料，由区规划资源局启动闲置土地调查及处置方案，并提交区政府集体决策是否同意开工及收取违约金及闲置费事宜。

2、政府原因造成开竣工违约

某动迁安置房地块，合同约定开工时间为2017年5月7日，用地单位按时办理建设方案审批及建设工程规划许可证等手续，但由于周边居民上访及阻挠行为，无法开展施工，申请开工延后15个月。

处理意见：用地企业书面说明未按时开工的原因，经属地政府或政府主管部门书面证明后，至区建设用地监管事务中心提出延期开工申请，经区规划资源局会审同意后，签订补充合同延长开工时间不得超过一年。

如开工时间延长一年仍不能及时开工形成闲置土地，用地单位经属地政府或政府主管部门出具书面证明材料后，可主张政府原因，书面证明应如实说明对地块施工的实际影响及影响的期间。经闲置土地认定程序，确属政府原因造成出让合同违约，签订补充合同重新约定开竣工时间，延期开工时间依据原因消除的具体时间或批准延期之日确定，最长不得超过闲置原因消除的具体时间或批准延期之日起1年，对原违约和闲置行为不计收违约金和闲置费。

 

 

松江区规划和自然资源局

2020年1月16日

 

相关文件：关于印发《关于进一步规范建设用地项目开竣工管理的暂行意见》的通知